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总裁班新闻

清华物业管理总裁班:物业管理存在10大问题

  来源:总裁约课网  作者:admin  发表时间:2021-06-04 18:03:26

  一、业主大会的成立问题

  1、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会;

  2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会,可用成立管理委员会的方式减少层次;

  3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会;在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法;

  4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会;

  5、当有事先的公约时应按公约的约定行事?公约应成为政府文件认同的管理规定,并有一定的法律约束性。

  业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会,或者业主自动组织了业主大会,或者居委会组织了业主大会。一个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题,而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。

  目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况,因此也应有相关的规定防止出现类似问题。业主公约规定或单独拥有50%以上份数的业主,有可能与20%以上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突,有必要加入政府的参与与协调的法律条款。

  二、业主大会的职责与权力问题

  对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。当政府需对社区提出管理要求时,不应对业主,而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。

  业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴(津贴)。建议津贴标准按管理少于50个管理单位的业主委员会按相当于当地政府规定的最低工资标准发放,并应限定最高额不得高于当地的平均工资。业主大会应对管理与经营的费用收支有监督权,监督一般通过审计进行。

  建议建筑物保险应成为强制性条款。当社区公共设施不完善时,业主大会可决议购置完善公共设施。文件不可能完全规定业主大会的职能,应允许其有维护共同权益的其它行事权力,如社区与社区之间的矛盾的解决等。

  三、业主大会的特殊权力问题

  物业管理中引起矛盾和争议最多的主要在于公用部分的使用与管理。当业主大会成立之后整个社区就成为一个整体,权力集中于业主大会而非单个业主。

  当业主大会实行多数票表决通过时,应坚持少数服从多数的原则。

  对未按时缴费的行为应理解为是对其它业主权力的侵害。如由业主大会实行对物管企业的委托等于是业主大会的违约行为。业主大会有权维护自己的权益并保证委托合同的执行。

  物业管理的缴费应变成是业主的利益共同一致的行为,而非单个业主的行为。

  四、业主大会基金的设立问题

  基金指:1、物业管理的费用;2、业主委员会的维持费用;3、国家规定的公共维修基金;4、物业管理的前期开办费用。

  条例第四十三条执行协商价格的方式并从包干改为佣金制。同意和接受管理费预算是业主的选择,包括购买新建物业时的选择。一旦同意和接受了该预算建议就必须执行。提高或选择高额管理费预算是业主提高生活质量的权利,应按市场竞争的定价原则执行。尽管业主拥有的份数相同,但设计功能、用途不同的建筑份数交纳管理费的比例不同。商业、办公的管理费交纳系数应高于住宅、公寓的交纳系数,高级公寓的交纳系数应高于普通住宅。该系数应由当地主管部门确定或按设计功能的差别确定。

  规定法定的基金交纳基准日是因为从该日起即为业主对业主大会的欠债日。

  五、基金的缴纳和管理问题

  基金的缴纳是业主自行约定的责任与义务,非物业管理企业的强制性要求。尽管该收缴工作可能由物业管理企业负责,但业主不是对物业管理企业的欠债。而任何业主的欠缴行为都造成业主大会对委托管理合同的违约,是业主大会对委托物业管理企业的欠债。

  不管使用人与业主之间的租用约定中如何规定,使用人并不可免除缴纳基金的法律责任。使用人不得以任何借口豁免该法律责任,并可防止业主不交纳该基金和管理费而能从使用人手中收取租金。

  不管实际使用人是否是直接从业主手中租用该单位,转租人可以代业主交纳基金的证明扣抵应付业主的租金。抵押权人等同于业主负有交纳基金的法律责任。现阶段基金除存入银行之外不得用于其它投资,尤其不得用于风险投资。但今后可将一部分余额基金进行国债交易或委托保底的资金信托管理。

  基金管理的账务中其主要的来源为:

  1、为支付日常管理而收取的费用;

  2、为公共维修支付而收取的费用;

  3、通过公用部位的经营而收取的费用;

  4、为支付业主委员会开支而收取的费用;

  5、基金缴纳中的罚款与存款利息。

  其主要支出为;

  1、日常管理的必要支出;

  2、中大型公共维修的支付;

  3、业主大会和业主委员会的必要支出;

  4、为公共利益而提供的必要支出。

  上述中的大部分收缴工作可委托物业管理企业完成,但基金的支出应由物业管理企业提出报告,业主委员会批准后实施除少量日常开支。

  六、业主公约问题

  有可能业主公约是第一业主制定的,因此在公约中特别注明?五?款是必要的。同时是对第一业主未售出物业必须承担管理费和基金缴纳义务的强制规定。

  如第一业主在销售前和公约中已明确了公用部分的权益归属和使用规则,则不存在第一业主能将公用部分再转让和占用的问题,也不存在涉及占用、挖掘等问题了。公示的通知或多数人已知的会议并不因少数业主未收到通知或未参加会议而被认为无约束力。

  物业管理委托合同的双方是业主大会与物业管理企业,这两者之间是合同关系,应按合同关系处理?包括诉讼?。而公约中物业管理企业代业主大会行使权利的,不能出现有利于物业管理企业的保护性条款。但物业管理企业可通过业主大会主张自己的权力。

  七、物业管理企业的服务问题

  物业管理企业所定的守则或制度应经业主大会批准,或在业主公约中明确,或在委托合同中授权或批准,成为公约的组成部分。销售管理办法中已规定了房屋预售之前必须有物业管理的条件,因此只能由第一业主行使前期物业管理委托权。

  不可分割份数与业主份数是物业业权的重要依据,也是业主自治的权力基础。因此应在物业销售前就经过预测确定,并以最终测量后的结果为准。因土地出让合同中可销售物业的面积是确定的,公用部分是按比例计算的,公用部分的增减并不影响份数的比例。而份数的计算已精确到平方米的100份之一,因此如果最终测量的结果误差少于3%时,对份数的影响不大。或政府可规定,在实测后允许对份数做出不大于一个系数的调整。

  八、物业管理企业的招投标问题

  目前物业管理服务行业的市场化招聘条件并不充分,尤其是物业建成之前的招投标条件尚可能不完备。因此是否招标选聘物业管理企业不应成为强制条件。当法律已能保证业主的权力能通过充分的民主自治的组织行使时,招投标就并不重要了。第一业主如果不能选聘好的物业管理企业负责管理工作,会影响其的销售工作,这本身已成为一个限制性条件。

  九、物业管理服务收费问题

  一般在业主大会成立之前,已在第一业主行使前期委托管理权时,将该事宜在委托物业管理的合同中按业主公约的规定授权物业管理企业代行有关事宜。业主大会成立后可继续此项委托工作,也可不再委托。业主大会的基金账户归业主大会,不管收缴与财务工作是否委托物业管理企业代管,但该账户的款项支付权在业主大会或业主委员会。

  物业管理企业单独开设的该物业管理区域的账户不同于业主基金账户,也不同于物业管理企业的法人账户。不能用物业管理企业的法人账户代替项目物业管理的账户,可以防止物业管理企业挪用、混用项目资金,并增加了该账户的财务透明度。

  根据委托管理的合同,物业管理企业并没有为业主垫支管理费支出的义务和法律责任,因此应允许保留一笔特别基金以应付垫支。当建筑物及公用部分的产权权益已明确之后,就不存在建设单位或第一业主占用与转让的问题,也不存在物业管理企业任意占用与经营的问题。原草案中的相关条款可取消。

  十、物业管理的法律责任问题

  一般民法的规定,委托方并不能解除委托事宜的最终法律责任。但物业管理中的委托应由物业管理企业承担法律责任,否则会出现物业管理企业的失误造成的损失。由业主大会或委托方负责最终责任的问题。在向最终用户收取费用中,公用事业团体组织不得采用由物业管理企业出据无托收划账的账户收费的方式。物业管理企业此时在代表业主大会履行职责,尤其是需承担第五十六条规定的责任时更应有法律保护物业管理企业行使权力的条款。


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